文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎ小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少n)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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